住房转让所得计税有什么特殊规定

对于住房转让所得征收个人所得税的时候，以实际成交价格为转让收人。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但是必须保证各税种计税价格一致。
在转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额的时候，纳税人可以凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核以后，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用。
一、房屋原值
（一）商品房：购置该房屋的时候实际支付的房价款和缴纳的相关税费。
（二）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权的时候实际缴纳的相关税费。
（三）经济适用房（包括集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款、相关税费和按照规定交纳的土地出让金。
（四）已购公有住房：原购公有住房标准面积按照当地经济适用房价格计算的房价款，加原购公有住房超标准面积实际支付的房价款和按照规定向财政部门或者原产权单位缴纳的所得收益及相关税费。
上述已购公有住房，指城镇职工根据国家和县级以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的公有住房。
经济适用房价格按照县级以上地方人民政府规定的标准确定。
（五）城镇拆迁安置住房：根据国务院和建设部有关文件的规，其原值分别为：
1．房屋拆迁取得货币勾置房屋的，为购置该房屋头怀支付的房价款和缴纳的相关税费；
2．房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费；
3．房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，妥取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费减去货币补偿以后的余额；
4．房屋拆迁采取产权调换支拆迁人取得所调换房屋，又付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注的价款加上所支付的货币和缴纳的相关税费。
二、转让住房过程中缴纳的税费
包括纳税人在转让住房的时候缴纳的营业税、城市维护建设税、和教育费附加。
三、合理费用
包括纳税人按照规定支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费和公证费等费用。
（一）住房装修费用：纳税人能够提供支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让以前发生的装修费用，可以在以下规定比例之内扣除：
1．已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
2．商品房和其他住房：最高扣除限额为房屋原值的lO%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得重复扣除装修费用。
（二）住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房其向贷款银行支付的住房贷款利息，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
（三）手续费、公证费等：可以凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
纳税人没有提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以依法实行核定征税，即按照纳人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型和住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%至3%的幅度以内确定。